Анализ рынка недвижимости города Сочи: март 2007.

Ситуацию на рынке недвижимости Сочи в начале нынешней весны можно охарактеризовать следующим образом - растет все: цена на квадратные метры, потребительский спрос, объем строительства. Но, на самом деле, не так все просто как кажется на первый взгляд. Где же спрятаны подводные камни? Давайте попробуем разобраться, почему все-таки ближайшее будущее не сулит новых сюрпризов, помимо рекордов в ценообразовании.

Отсутствие выбора — наименьшее из зол, с которыми приходится сталкиваться тем, кто намерен приобрести дом в Сочи. Нередко продажа этого жилья превращается в аукцион, в котором первоначальная цена может увеличиться даже на десятки тысяч долларов. И все чаще встречаются случаи, когда о новой стоимости объекта покупатель узнает уже перед самой сделкой. Тем временем цены на недвижимость в городе Сочи растут, что приводит к значительному сокращению предложения, как на первичном рынке, так и на вторичном.

К началу марта текущего года количество предлагаемых к продаже квартир сократилось примерно в полтора - два раза. Большую часть имеющихся в наличие объектов застройщики придерживают до момента завершения строительства. На вторичном рынке, из-за стремительного роста цен, люди просто бояться прогадать, и потому откладывают продажи квартир до более лучших времен. Как известно, быстрее всего (в среднем на 8–10 процентов в месяц) растет в цене наиболее дешевое жилье — малогабаритные квартиры в панельных домах массовых серий в спальных районах. Несмотря на весьма низкие потребительские характеристики, такие объекты пользуются стабильным спросом. Подавляющее большинство покупателей на вторичном рынке — местные жители, не имеющие свободных денег для покупки жилплощади в новостройке, либо те, у кого нет возможности ждать сдачи нового дома в эксплуатацию. Впрочем, специалисты прогнозируют скорое снижение темпов роста цен на подобное жилье, его рыночная стоимость и так уже существенно завышена. Пока же покупатели, не задумываясь, приобретают первый более-менее подходящий вариант. Можно сказать, что для «второго сорта» настал звездный час.

Тем временем, риэлтерские компании продолжают рекламировать продажу новостроек в Сочи по инерции, чтобы «было что продавать». В действительности же многие объекты являются инвестиционными перепродажами, и таких предложений во многих конкретных объектах буквально единицы. То есть называть такое предложение новостройками – фактическая подмена действительности. Хотя, на самом деле, новостройки – очень интересная для агентств область. Ведь покупка этого жилья имеет значительные преимущества перед обычной квартирой. Взять, к примеру, жилой комплекс "Sunny Hill", Сочи спрос на жилплощадь в котором сегодня настолько высок, насколько это вообще возможно в настоящее время. Другой пример - жилой комплекс Красная Площадь. Ситуация не меняется. Это обусловлено тем, что на фоне роста спроса некоторые крупные компании-застройщики, чтобы извлечь из проекта максимальную прибыль, стараются не продавать свои квартиры на ранних стадиях строительства. Фактически, в Сочи продать недвижимость сегодня стремятся только те застройщики, кому это необходимо для поддержания имиджа высокого спроса.

В данной ситуации, по мнению ведущих специалистов, рынок действительно может ожидать кризис — кризис «огромных прибылей», которые сегодня получают застройщики, и рынок не сможет долго сохранять все те же темпы роста цен, какие наблюдаются в настоящий момент. По рыночным законам спрос рождает предложение, но любой цивилизованный рынок должен сам понимать гибельность слепого следования этой политике.